Comprar en Miami
Cómo comprar una casa en Miami siendo extranjero: guía paso a paso
No necesitas ser residente, ni tener visado, ni pisar Estados Unidos para comprar una propiedad en Florida. Esto es todo lo que sí necesitas.
La pregunta que más me hacen en la primera llamada es siempre la misma: «¿puedo comprar en Miami si no soy residente?». La respuesta es sí, y además es más sencillo de lo que casi todo el mundo imagina. Estados Unidos no restringe la compra de inmuebles a extranjeros. No necesitas visado, ni green card, ni siquiera haber pisado el país.
Lo que sí necesitas es entender un proceso que funciona de forma muy distinta al español o al latinoamericano. Vamos por partes.
Lo que realmente te piden
Para cerrar una operación en Florida como comprador extranjero necesitas tres cosas:
- Pasaporte vigente. Es tu documento de identidad a todos los efectos.
- Fondos con origen justificado. La title company y el banco receptor van a pedir documentación que acredite de dónde sale el dinero. Extractos bancarios, venta de otro inmueble, dividendos, herencia. Esto no es opcional y es donde más operaciones se atascan.
- Un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) si vas a declarar rentas de alquiler. No hace falta para comprar, pero sí para cumplir después con el IRS.
No necesitas Social Security Number. No necesitas cuenta bancaria americana para comprar al contado, aunque te la recomiendo desde el primer día si vas a alquilar.
El proceso, fase por fase
1. Definir el objetivo antes de mirar propiedades
Este paso se salta el 90 % de los compradores y es el que más caro sale. No es lo mismo comprar para generar renta mensual, que para plusvalía a cinco años, que para usarlo dos meses al año. Cada objetivo lleva a un barrio, una tipología y una estructura de compra distintas.
2. Preaprobación si vas a financiar
Si vas a pedir hipoteca como extranjero, consigue la carta de preaprobación antes de hacer ofertas. En un mercado con competencia, una oferta sin preaprobación se descarta. Los foreign national loans suelen exigir entre un 30 % y un 40 % de entrada.
3. La oferta y el contrato
En Florida se usa un contrato estandarizado (el FAR/BAR). Una vez firmado por ambas partes, entras en periodo de due diligence: normalmente entre 10 y 15 días para inspeccionar la propiedad y revisar la documentación del condominio. Durante ese plazo puedes echarte atrás y recuperar el depósito.
4. Depósito en escrow
Tu dinero no va al vendedor. Va a una cuenta escrow de la title company, que actúa como tercero neutral. Este es uno de los puntos donde el sistema estadounidense da mucha más seguridad que el latinoamericano.
5. Title search y title insurance
La title company investiga que la propiedad esté libre de cargas y emite un seguro de título. Es un coste que se paga una sola vez y te protege de por vida frente a reclamaciones sobre la titularidad.
6. Cierre
El closing puede hacerse en remoto. Firmas ante notario en el consulado estadounidense de tu país o mediante notarización remota, y transfieres los fondos. En 30–45 días desde la oferta, la propiedad es tuya.
El error más caro que veo no es comprar en el barrio equivocado. Es comprar sin haber calculado los costes recurrentes.
Los costes que nadie te cuenta
El precio de compra es solo una parte. Presupuesta también:
| Concepto | Cuándo se paga | Orden de magnitud |
|---|---|---|
| Costes de cierre | Una vez | 2 – 5 % del precio |
| Property tax | Anual | 1,5 – 2,3 % del valor catastral |
| Cuota de HOA | Mensual | 0,6 – 1,3 $/pie² al mes |
| Seguro | Anual | Muy variable según edificio y zona |
| Gestión de alquiler | Mensual | 8 – 12 % de la renta |
En un condominio de gama alta en Brickell o Edgewater, la suma de HOA, impuesto y seguro puede comerse fácilmente entre el 30 % y el 40 % de la renta bruta. Si el número que te han enseñado no incluye esto, no es una rentabilidad: es un folleto.
¿Y la comisión del agente?
Históricamente en Estados Unidos la comisión la pagaba el vendedor y se repartía entre los dos agentes. Tras los cambios normativos derivados del acuerdo de la National Association of Realtors, ahora la retribución del agente del comprador se negocia y se documenta de forma explícita. Pregunta siempre, por escrito, quién paga a tu agente y cuánto.
Tres errores que cuestan dinero
- Comprar sobre plano sin leer el offering memorandum. Ahí está lo que se te permite hacer con la unidad, incluido si puedes alquilarla y con qué frecuencia.
- Confiar en la rentabilidad del folleto del promotor. Suele ser bruta y optimista.
- No estructurar la compra antes de firmar. Cambiar de titularidad después es caro y a veces imposible sin recomprar.
Comprar en Miami desde fuera es perfectamente viable. Pero es un mercado donde la diferencia entre una buena y una mala operación está en los detalles que no se ven en el render.
¿Tienes dudas sobre tu caso?
Hablemos sin compromiso
Cada operación es distinta. Cuéntame tu situación y te digo con honestidad si tiene sentido, qué números salen y qué haría yo en tu lugar.
