Comprar en Miami
Cuánto cuesta realmente comprar un apartamento en Miami en 2026
El precio de compra es la parte fácil. Desglosamos todos los costes de una operación real, desde el depósito hasta la primera cuota de HOA.
Cuando alguien me dice «tengo 400.000 dólares para invertir en Miami», mi primera pregunta es si esos 400.000 son para el precio de compra o para la operación completa. Casi siempre es lo primero. Y casi siempre falta dinero.
Vamos a poner números encima de la mesa.
El punto de partida: precio por zona
Miami no es un mercado. Son quince mercados distintos dentro de la misma área metropolitana. Estos son los órdenes de magnitud que manejo para condominios de obra reciente o preconstrucción:
| Zona | Precio por pie² (obra nueva) | Perfil |
|---|---|---|
| Edgewater | 800 – 1.200 $ | Revalorización, frente a bahía |
| Brickell | 900 – 1.400 $ | Renta estable, perfil corporativo |
| Downtown | 650 – 950 $ | Entrada más baja |
| Sunny Isles | 1.100 – 2.000 $ | Lujo frente al mar |
| Wynwood | 750 – 1.100 $ | Perfil joven, alquiler |
Un dos dormitorios de unos 1.000 pies² (93 m²) en Edgewater se mueve, por tanto, en el entorno de los 800.000 a 1.200.000 dólares en obra nueva. En Downtown puedes encontrar equivalentes por 650.000.
Los costes de cierre, uno a uno
Sobre una compra de 800.000 dólares al contado, un cierre típico se descompone así:
- Title insurance: ~4.000 $. Escala con el precio.
- Documentary stamp tax: lo paga normalmente el vendedor en Miami-Dade, pero es negociable.
- Search y closing fees: 800 – 1.500 $.
- Inspección: 400 – 800 $ en condominio.
- Registro: unos cientos de dólares.
- Prorrateos de HOA e impuestos: según la fecha de cierre.
Total realista al contado: entre el 1,5 % y el 3 % del precio. Con hipoteca, súmale tasación, comisión de apertura y puntos: te vas al 3 – 5 %.
Lo que pagas cada año, para siempre
Aquí es donde se decide si una inversión funciona. Para ese mismo apartamento de 800.000 $:
| Concepto | Coste anual estimado |
|---|---|
| Property tax (~2 %) | 16.000 $ |
| HOA (1.000 pie² × 0,95 $/mes) | 11.400 $ |
| Seguro de contenido (HO-6) | 1.200 – 3.000 $ |
| Gestión del alquiler (10 %) | ~5.400 $ |
| Total | 34.000 – 36.000 $ |
Si ese apartamento se alquila por 4.500 $/mes (54.000 $ brutos al año), el neto antes de impuestos ronda los 18.000 – 20.000 $. Sobre una inversión total de unos 825.000 $, eso es un 2,2 – 2,4 % neto.
No es un mal número para un activo en dólares en una ciudad que se revaloriza, pero está muy lejos del «8 % de rentabilidad» que aparece en algunos folletos. Esa cifra suele ser bruta y sin descontar HOA.
La rentabilidad del alquiler en Miami paga los gastos y algo más. El dinero de verdad, históricamente, ha estado en la revalorización.
El caso de la preconstrucción
En preconstrucción el desembolso se reparte. Un esquema habitual es 10 % a la reserva, 10 % a los seis meses, 10 % al inicio de obra y el 70 % restante a la entrega. Eso te permite entrar con 80.000 – 160.000 $ en un activo de 800.000 y decidir más adelante si financias, revendes el contrato o cierras al contado.
El riesgo es simétrico: si el mercado cae, tu apalancamiento juega en contra. Y hay que leer con lupa las cláusulas de retraso en la entrega.
Entonces, ¿cuánto necesito?
Mi regla práctica para un primer inversor:
- Al contado: precio de compra + 5 % de colchón para cierre y puesta en renta.
- Con hipoteca: 35 % de entrada + 5 % de cierre + seis meses de gastos fijos en reserva.
- Preconstrucción: el calendario de pagos completo, sin contar con revender el contrato. Si sale, es un extra; si no sale, tienes que poder cerrar.
Con menos de eso, la operación se vuelve frágil. Y una inversión inmobiliaria frágil a 8.000 kilómetros de casa es la peor clase de inversión.
¿Tienes dudas sobre tu caso?
Hablemos sin compromiso
Cada operación es distinta. Cuéntame tu situación y te digo con honestidad si tiene sentido, qué números salen y qué haría yo en tu lugar.
