Rentabilidad
La rentabilidad real de un alquiler en Miami: el número que nadie te enseña
Hacemos el cálculo completo de una operación real, con todos los gastos, para llegar al único número que importa: el que acaba en tu bolsillo.
Si has visto anuncios prometiendo un 8 % de rentabilidad en Miami, no te mentían del todo: te enseñaban la rentabilidad bruta. El problema es que en Miami la distancia entre bruto y neto es de las mayores del mundo desarrollado, principalmente por dos conceptos: el HOA y el seguro.
Vamos a hacer el cálculo completo con un caso concreto.
El caso: dos dormitorios en Edgewater
- Precio de compra: 780.000 $
- Superficie: 1.050 pies² (98 m²)
- Costes de cierre (2,5 %): 19.500 $
- Amueblado y puesta en renta: 25.000 $
- Inversión total: 824.500 $
Ingresos
Renta de mercado para esa tipología: 4.400 $/mes.
Pero nadie alquila doce meses al año todos los años. Aplicando una vacancia realista del 5 % (unas tres semanas al año entre inquilinos):
- Renta bruta anual: 52.800 $
- Menos vacancia (5 %): –2.640 $
- Ingreso efectivo: 50.160 $
Gastos, uno a uno
| Concepto | Anual | Comentario |
|---|---|---|
| Property tax | 15.600 $ | 2 % sobre valor tasado |
| HOA | 12.600 $ | 1,00 $/pie²/mes |
| Seguro HO-6 | 2.400 $ | Contenido y responsabilidad |
| Gestión (10 %) | 5.016 $ | Administración profesional |
| Mantenimiento y reposición | 2.500 $ | Provisión, no gasto fijo |
| Comisión de realquiler | 1.800 $ | Prorrateada |
| Total gastos | 39.916 $ |
El resultado
50.160 – 39.916 = 10.244 $ de flujo de caja neto anual.
Sobre una inversión de 824.500 $, eso es un 1,24 % neto antes de impuestos.
Sí, has leído bien. Y sí, la rentabilidad bruta de este mismo caso (52.800 / 780.000) es del 6,8 %. Esa es la cifra del folleto.
En Miami, el HOA y el property tax se comen aproximadamente la mitad de la renta bruta. Cualquier cálculo que no los incluya es ficción.
Entonces, ¿por qué invierte tanta gente?
Porque el flujo de caja no es donde está el retorno. Está en tres sitios más:
1. Revalorización
Históricamente el mercado de Miami ha crecido a buen ritmo a largo plazo, con ciclos pronunciados. Una revalorización media del 4 % anual sobre 780.000 $ son 31.200 $ al año, tres veces el flujo de caja. Aquí está el grueso del retorno.
2. Amortización si hay hipoteca
Cada cuota reduce principal. Ese capital que devuelves no es un gasto: es patrimonio que acumulas y que paga tu inquilino.
3. Cobertura de divisa
Para un inversor cuyo patrimonio está en pesos, reales o incluso euros, tener un activo que genera dólares es un seguro contra la depreciación de su moneda. Este valor no aparece en ninguna hoja de cálculo, pero es la razón número uno por la que muchos de mis clientes compran.
Cómo mejorar el número
- Elegir edificios con HOA razonable. Una torre con spa, cine y tres piscinas cobra el doble que un edificio eficiente. Y el inquilino no siempre paga más por eso.
- Comprar en preconstrucción. Entras a precio de fase 1 y llegas a la entrega con plusvalía latente.
- Optimizar la fiscalidad. La elección del régimen neto y la amortización pueden dejar la factura fiscal en prácticamente cero durante los primeros años.
- Alquiler de temporada donde sea legal. Puede subir la renta bruta un 30–50 %, pero también los gastos y la rotación. Y no todos los edificios lo permiten.
La conclusión honesta
Miami no es un mercado de cash flow. Es un mercado de preservación de capital en dólares con revalorización. Si lo que necesitas es renta mensual alta sobre capital invertido, hay mercados que lo hacen mejor.
Si lo que quieres es sacar patrimonio de tu país, ponerlo en un activo tangible en la moneda de reserva mundial, en una ciudad que sigue atrayendo capital y población, y que además te genere algo de renta mientras tanto: Miami hace exactamente eso.
Son dos objetivos distintos. Conviene saber cuál es el tuyo antes de firmar.
¿Tienes dudas sobre tu caso?
Hablemos sin compromiso
Cada operación es distinta. Cuéntame tu situación y te digo con honestidad si tiene sentido, qué números salen y qué haría yo en tu lugar.
