Hipoteca en Estados Unidos para extranjeros: cómo conseguirla sin crédito americano

«No tengo crédito en Estados Unidos, así que tendré que pagar al contado». Es una de las creencias más extendidas y más falsas del mercado. Existe un producto específico —el foreign national loan— diseñado exactamente para tu situación.

Qué es un foreign national loan

Es una hipoteca que conceden bancos privados y prestamistas de cartera a compradores extranjeros sin Social Security Number ni historial crediticio estadounidense. No se venden a Fannie Mae o Freddie Mac, así que el banco fija sus propias reglas. Eso significa condiciones menos estandarizadas y, en general, algo más caras.

Las condiciones típicas

Sobre una compra de 800.000 $, hablamos de aportar unos 280.000 $ de entrada más 30.000–40.000 $ de gastos, y financiar 520.000 $.

Qué documentación piden

Al no existir un score de crédito estadounidense, el banco compensa exigiendo pruebas sólidas de tu solvencia:

• Pasaporte y visado (si lo tienes; no siempre es obligatorio).
• Carta de referencia bancaria de tu banco en origen, con antigüedad de la relación y comportamiento.
• Extractos bancarios de los últimos 12 meses.
• Declaraciones de impuestos de tu país, dos ejercicios.
• Justificación de ingresos: nóminas, contratos, cuentas de tu empresa si eres autónomo o empresario.
• Informe de crédito de tu país, si existe uno equivalente.
• Justificación del origen de fondos de la entrada.

Traducido y, en muchos casos, apostillado. Empieza a reunirlo con tiempo: es la fase que más alarga los plazos.

El ratio que de verdad importa

Los prestamistas miran sobre todo dos cosas:

• LTV (loan-to-value): cuánto financias sobre el valor de tasación. Con 35 % de entrada estás en un LTV del 65 %, que es donde se mueven las mejores condiciones.
• DSCR (debt service coverage ratio): en préstamos de inversión, cuánto cubre la renta esperada a la cuota. Un DSCR de 1,2 significa que la renta cubre la cuota con un 20 % de margen. Por debajo de 1,0 muchos prestamistas no entran.

El DSCR es interesante porque desplaza el foco de tu perfil personal al rendimiento del activo. Si el apartamento genera buena renta, el préstamo se aprueba con menos escrutinio sobre tus ingresos.

Financiar preconstrucción: un caso aparte

Durante la fase de obra no hay hipoteca: pagas los tramos con fondos propios. La financiación entra en el momento del cierre, cuando la unidad ya existe y se puede tasar.

Esto tiene una consecuencia importante: tu aprobación de hoy no vale para dentro de tres años. Las condiciones del mercado y tu situación personal habrán cambiado. Nunca compres en preconstrucción asumiendo que la financiación de la entrega está garantizada.

Financiar en dólares un activo en dólares que genera renta en dólares es, en sí mismo, una cobertura de divisa. Para un inversor latino, eso vale mucho.

¿Compensa financiar o pagar al contado?

Depende de tres factores: el coste del dinero, la rentabilidad alternativa de tu capital y tu tolerancia al riesgo. Como marco general:

• Si el tipo hipotecario está por debajo de la rentabilidad total esperada del activo (renta + revalorización), financiar amplifica tu retorno.
• Si está por encima, el apalancamiento resta.
• Y siempre: financiar te deja liquidez para diversificar en lugar de concentrar todo tu patrimonio en un solo ladrillo.

Mi recomendación habitual para un primer inversor es no apurar el apalancamiento. Un 60–65 % de LTV deja margen para que el mercado se mueva sin que la operación te apriete.