Fiscalidad
Impuestos al comprar y vender propiedad en Miami siendo extranjero
Property tax, FIRPTA, retenciones en la venta y el impuesto sucesorio que pilla por sorpresa a casi todos los inversores extranjeros.
Este es el artículo menos glamuroso de la web y probablemente el que más dinero te puede ahorrar. La fiscalidad estadounidense para propietarios extranjeros tiene tres o cuatro puntos críticos que, bien planificados, no duelen, y mal planificados pueden costar cientos de miles de dólares.
1. Al comprar: poco impuesto, muchos costes
Florida no tiene impuesto de transmisiones equivalente al ITP español. Los costes fiscales de la compra son modestos:
- Documentary stamp tax sobre la escritura: 0,60 $ por cada 100 $ de precio en Miami-Dade. Suele pagarlo el vendedor.
- Intangible tax sobre la hipoteca, si la hay.
Nada más. Comparado con España, comprar en Florida es fiscalmente barato.
2. Mientras eres propietario: property tax
El impuesto anual sobre la propiedad ronda el 1,5 % – 2,3 % del valor tasado, según el municipio dentro del condado. Es el gasto fijo más importante después del HOA.
Un detalle crucial: la exención Homestead, que reduce la base imponible y limita la subida anual del valor tasado al 3 %, solo aplica a residencia habitual. Como inversor no residente no te aplica, y tu valoración puede subir hasta un 10 % anual.
3. Rentas de alquiler: elige régimen
Como extranjero no residente tienes dos opciones y la diferencia es brutal:
| Sin elección | Con elección "net basis" | |
|---|---|---|
| Base | Renta bruta | Renta neta tras gastos |
| Tipo | 30 % fijo | Escala progresiva |
| Deduces gastos | No | Sí (HOA, impuesto, seguro, amortización...) |
| Formulario | Retención en origen | 1040-NR |
Con 54.000 $ de renta bruta, tributar al 30 % sobre bruto son 16.200 $. Optando por el régimen neto, tras deducir gastos y amortización la base puede quedar cerca de cero los primeros años. Esta elección se hace presentando el formulario correspondiente y es de las decisiones con mayor impacto que vas a tomar.
Necesitas un ITIN para declarar. Tramítalo en cuanto compres, no cuando llegue la campaña.
4. Al vender: FIRPTA
Esta es la que sorprende a todo el mundo. Bajo la ley FIRPTA, cuando un extranjero vende un inmueble en Estados Unidos, el comprador está obligado a retener con carácter general el 15 % del precio de venta —no de la ganancia, del precio total— y enviarlo al IRS.
Si vendes por 900.000 $, se retienen 135.000 $ aunque tu ganancia real sea de 100.000. Recuperas la diferencia al presentar la declaración, lo que puede llevar entre varios meses y más de un año.
Existen mecanismos para reducir la retención solicitando un certificado al IRS antes del cierre, acreditando cuál es la plusvalía real. Hay que iniciarlo con antelación, no la semana del closing.
5. El impuesto que casi nadie ve venir: sucesiones
Si eres extranjero no residente y falleces siendo titular directo de un inmueble en Estados Unidos, tu patrimonio estadounidense queda sujeto al estate tax federal. Y aquí está el problema: mientras que un ciudadano estadounidense tiene una exención de varios millones de dólares, un no residente tiene una exención de solo 60.000 dólares.
Sobre el exceso, los tipos llegan al 40 %. Un apartamento de 800.000 $ podría generar una factura sucesoria de en torno a 250.000 $ para tus herederos.
Existen tratados bilaterales que modifican esto para residentes de determinados países, y existen estructuras (sociedades extranjeras, trusts) que se usan precisamente para mitigarlo. Esto hay que resolverlo antes de comprar, porque cambiar la titularidad después implica una transmisión con sus propios costes.
La estructura de compra correcta se decide antes de firmar la reserva. Después, cualquier cambio se paga dos veces.
6. Y en tu país de residencia
Tener una propiedad en Estados Unidos no te exime de declarar en tu país. Si eres residente fiscal en España, tendrás que incluirla en el modelo 720 si supera los umbrales, y declarar las rentas en el IRPF aplicando el convenio de doble imposición. En México, Colombia, Argentina o Chile hay obligaciones equivalentes.
La buena noticia es que los convenios evitan que pagues dos veces por lo mismo. La mala es que la coordinación entre ambos sistemas requiere un asesor que entienda los dos.
Checklist fiscal antes de comprar
- Decidir la estructura de titularidad (personal, LLC, sociedad extranjera) con un CPA.
- Evaluar la exposición al estate tax según tu país de residencia.
- Tramitar el ITIN.
- Planificar la elección del régimen neto para las rentas.
- Entender el impacto de FIRPTA en tu horizonte de salida.
Cinco pasos. Ninguno es opcional si la operación es seria.
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