Fiscalidad
Vender tu propiedad en Miami siendo extranjero: proceso, costes y FIRPTA
Vender es más complejo que comprar cuando eres no residente. La retención del 15 % sobre el precio total sorprende a casi todos.
Se habla mucho de cómo comprar en Miami y muy poco de cómo salir. Y la salida es donde están las sorpresas, porque para un vendedor extranjero el proceso tiene una capa fiscal que no existe para un vendedor local.
El proceso, en orden
- Valoración realista. Un análisis comparativo de operaciones cerradas en los últimos seis meses en tu edificio y en edificios equivalentes. No de precios pedidos: de precios cerrados.
- Contrato de intermediación. Se firma un listing agreement con condiciones y duración.
- Preparación y comercialización. Fotografía profesional, home staging si procede, publicación en el MLS y distribución a portales.
- Ofertas y negociación. Se negocia precio, plazos y condiciones de inspección.
- Due diligence del comprador. Entre 10 y 15 días para inspección y revisión de la documentación del condominio.
- Cierre. En la mesa de cierre se liquidan cargas, comisiones, prorrateos y la retención FIRPTA.
De la aceptación de la oferta al cierre suelen pasar entre 30 y 60 días.
Los costes de vender
| Concepto | Coste orientativo |
|---|---|
| Comisiones de intermediación | Negociable, históricamente 5 – 6 % |
| Documentary stamp tax | 0,60 $ por cada 100 $ del precio |
| Title y closing fees | Según reparto pactado |
| Certificados y tasas del HOA | 200 – 500 $ |
| Prorrateos de impuestos y cuotas | Según fecha |
Presupuesta entre un 6 % y un 8 % del precio de venta en costes totales. Es un porcentaje alto y hay que tenerlo en cuenta al calcular la rentabilidad de la operación completa desde el principio.
FIRPTA: la retención del 15 %
Bajo la Foreign Investment in Real Property Tax Act, cuando el vendedor es extranjero el comprador está obligado a retener con carácter general el 15 % del precio bruto de venta e ingresarlo en el IRS.
Repito lo importante: del precio, no de la ganancia.
Un ejemplo real de la mecánica:
- Compraste por 700.000 $ y vendes por 850.000 $.
- Tu ganancia bruta es de 150.000 $.
- La retención FIRPTA es el 15 % de 850.000 = 127.500 $.
- Tu impuesto real sobre la plusvalía será mucho menor.
- La diferencia la recuperas presentando la declaración del ejercicio siguiente.
Es decir: te bloquean durante meses una cantidad muy superior a la que realmente debes. Si contabas con ese dinero para reinvertir, tienes un problema de tesorería.
Cómo reducir la retención
Existen dos vías legítimas:
1. Certificado de retención reducida
Puedes solicitar al IRS, mediante el formulario correspondiente, un certificado que fije la retención en el importe del impuesto realmente estimado. Se presenta acompañado del cálculo de la plusvalía y la documentación de la compra original.
Se debe solicitar antes del cierre —idealmente con dos o tres meses de antelación— porque el IRS tarda en responder. Si el certificado no ha llegado el día del cierre, la title company retiene el 15 % completo y lo mantiene en depósito hasta que llegue la respuesta.
2. Exenciones por importe y uso
Existen supuestos de exención o de tipo reducido cuando el precio de venta está por debajo de determinados umbrales y el comprador va a destinar el inmueble a residencia propia. Son casos concretos que hay que verificar operación a operación.
La retención FIRPTA se planifica al vender, pero se prepara al comprar: guarda toda la documentación del cierre original y de cada mejora que hagas en el inmueble.
La documentación que te va a hacer falta
Para acreditar tu base fiscal y minimizar la plusvalía imponible necesitas conservar desde el primer día:
- El closing statement de la compra original.
- Facturas de todas las mejoras de capital (reformas, no mantenimiento).
- Justificantes de los costes de cierre pagados en la compra.
- Declaraciones de las rentas de alquiler y la amortización aplicada.
La amortización que dedujiste durante los años de alquiler se recupera fiscalmente en la venta. No es una sorpresa agradable si no lo tenías previsto.
Cuándo conviene vender
Además de la lectura de mercado, hay tres factores personales que suelen decidir el momento:
- Superar el año de tenencia para acceder al tipo reducido de plusvalía a largo plazo.
- Tu situación fiscal del ejercicio en tu país de residencia.
- El estado del edificio. Si se avecina una derrama grande, vender antes de que se apruebe cambia mucho las cuentas.
¿Tienes dudas sobre tu caso?
Hablemos sin compromiso
Cada operación es distinta. Cuéntame tu situación y te digo con honestidad si tiene sentido, qué números salen y qué haría yo en tu lugar.
