Fiscalidad
LLC o a título personal: cómo estructurar la compra de tu propiedad en Miami
La decisión que hay que tomar antes de firmar la reserva y que casi nadie plantea a tiempo. Protección patrimonial, fiscalidad y sucesión.
Hay una decisión que se toma en cinco minutos y condiciona los siguientes veinte años de tu inversión: a nombre de quién compras. Y se toma antes de firmar la reserva, porque cambiarla después implica transmitir el inmueble, con todos los costes que eso conlleva.
Las tres opciones habituales
Opción A · A título personal
Compras tú, como persona física extranjera no residente.
A favor: es lo más simple y barato. Sin costes de constitución ni mantenimiento societario. La financiación es más sencilla: los prestamistas de foreign national loans están cómodos con este formato. Y las rentas tributan en régimen neto con la escala progresiva, que en tramos bajos es favorable.
En contra: dos problemas serios. El primero es la responsabilidad: si alguien se lesiona en tu propiedad y demanda, tu patrimonio personal completo responde. El segundo, y más grave, es el estate tax: como no residente, tu exención sucesoria en Estados Unidos es de solo 60.000 dólares. Sobre un inmueble de 800.000 $, la factura para tus herederos puede acercarse al 40 % del exceso.
Opción B · LLC de Florida
Una sociedad de responsabilidad limitada estadounidense, de la que eres socio único o con tu familia.
A favor: aísla la responsabilidad. Si hay una demanda relacionada con el inmueble, responde la LLC, no tú. Facilita tener varios inmuebles ordenados, repartir participaciones entre familiares y transmitir en vida sin escriturar. Aporta cierta privacidad registral.
En contra: por sí sola no resuelve el estate tax. Una LLC de un solo miembro es transparente a efectos fiscales federales, así que el IRS mira a través de ella y sigue viendo un activo estadounidense en tu patrimonio. Este es el malentendido más extendido que me encuentro. Además, tiene costes de constitución y mantenimiento anual, y algunos prestamistas endurecen condiciones.
Opción C · Estructura de dos niveles
Una sociedad extranjera (de tu país o de una jurisdicción intermedia) que posee una LLC estadounidense, que a su vez posee el inmueble.
A favor: es la estructura que efectivamente mitiga la exposición al estate tax, porque lo que posees directamente son acciones de una sociedad extranjera, no un activo situado en Estados Unidos. Combina protección de responsabilidad y planificación sucesoria.
En contra: es cara de montar y de mantener, exige contabilidad en dos jurisdicciones y obligaciones informativas que si se incumplen tienen sanciones fuertes. Además, puede perder el tratamiento fiscal favorable de las plusvalías a largo plazo que sí tiene la persona física.
Comparativa rápida
| Personal | LLC | Dos niveles | |
|---|---|---|---|
| Coste de montaje | 0 $ | Bajo | Alto |
| Coste anual | 0 $ | Bajo | Medio-alto |
| Protege del estate tax | No | No | Sí |
| Limita responsabilidad | No | Sí | Sí |
| Financiación | Fácil | Media | Difícil |
| Plusvalía a largo plazo | Tipo reducido | Tipo reducido | Tipo societario |
No existe la estructura óptima. Existe la estructura proporcionada al tamaño de la operación y a tu situación familiar.
Cómo lo planteo en la práctica
- Operación única por debajo de 500.000 $, sin más patrimonio en EE. UU.: a título personal o LLC simple suele ser suficiente. Complicar la estructura cuesta más de lo que ahorra.
- Entre 500.000 y 1.500.000 $: LLC, y conversación seria con un CPA sobre la exposición sucesoria. Aquí muchos clientes optan por un seguro de vida que cubra la eventual factura, que resulta más barato que la estructura societaria.
- Por encima de 1.500.000 $ o varias propiedades: merece la pena estudiar la estructura de dos niveles con un especialista internacional.
Un factor que casi siempre se olvida: tu país
La estructura tiene que funcionar en las dos jurisdicciones. Una sociedad interpuesta que ahorra estate tax en Estados Unidos puede activar normativa de transparencia fiscal internacional en España, México o Colombia, y acabar saliendo peor. Nunca decidas la estructura mirando solo el lado estadounidense.
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Cada operación es distinta. Cuéntame tu situación y te digo con honestidad si tiene sentido, qué números salen y qué haría yo en tu lugar.
